中国工程-在绿城上半年收入中占比较大的济南玉兰花园项目

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【苏宁3-1恒大】

對營業收入大幅下滑的情況,綠城中國董事會主席張亞東解釋稱,主要原因是上半年的竣工節奏出現了問題。據《紅周刊》記者瞭解,綠城除了因竣工節奏差於預期導致營業收入增速下滑之外,還存在疑似為“沖業績”違規交房的現象。綠城真實的業績表現,或許比年終業績報告中所呈現的下滑幅度更大。從全年業績目標來看,在多個樓盤遭遇業主維權的情況下,綠城中國要實現其全年業績目標也面臨較大的挑戰。

雖然部分業主出於學區落戶或居住需求等原因都被迫交房,但交房的業主僅收到了項目的分戶驗收備案表,未收到竣工驗收備案表。對此,北京市東元律師事務所合伙人李松表示,開發商在向業主交房的同時需交付行政主管部門審批的竣工驗收備案表及分戶驗收備案表。未通過綜合驗收的商品房不符合法律規定的交房條件,開發商構成違約。

然而,走出第一季度的綠城似乎並未擺脫銷售業績下滑的趨勢,從其前六個月未經審核營運數據來看,除了3月份的合同銷售額與去年同期持平,併在6月份實現銷售增長以外,其他月份均處於下滑狀態,1月、2月、4月、5月分別同比下滑23%、5.6%、4.5%、2.3%。雖然至8月份,綠城合同銷售額已衝擊至1023億元,但與其年初立下的1800億元目標相比,完成率僅為43%。

品牌高溢價時代正過去?全年銷售目標料將承壓“堅守產品質量”與“絕不降價”作為綠城中國創始人宋衛平一貫堅持的“綠城模式”,為綠城帶來了顯著的品牌溢價優勢,也曾在危難時刻救綠城於水火。但如今,綠城的高溢價優勢卻面臨來自內部與外部的雙重挑戰。

代建項目遭質疑業務模式存在諸多問題張亞東在8月份的年中業績會上表示,綠城代建板塊目前正在準備基礎性工作,按上市規則穩步推進。此前界面新聞曾報道,綠城已經於7月下旬正式成立綠城管理集團上市領導小組和上市工作小組,分別負責上市工作的整體統籌協調與具體業務落實。儘管綠城的代建業務已經進入上市預備期,其發展情況卻並不樂觀。

《紅周刊》記者註意到,雖然近年來代建業務在綠城中國銷售業績中的整體比重呈現上升趨勢,但其發展情況卻並不穩定。2016年至2018年,綠城中國代建業務銷售額占總合同銷售額的比重分別為15.9%、29.4%、35.3%,截至2019年上半年,這一數據已經高達50.4%。不過,代建業務近年來的增速下滑嚴重,2018年代建業務銷售額同比增長率為28.4%,較2017年同期下滑109.2個百分點。2019年上半年,綠城中國代建業務銷售額則較去年同期下滑11.1%至249億元。

為“沖業績”違規交房?雖然綠城中國上半年營收和凈利雙雙下挫,但毛利率和凈利率有較大改善,分別達到32%和16.5%。綠城方面表示,毛利率的顯著增長主要是因為報告期內物業銷售占比居於前列的濟南玉蘭花園、海南藍灣小鎮、杭州桃源小鎮等項目市場接受度較高,銷售情況良好,銷售毛利率較高。

不過,在綠城上半年收入中占比較大的濟南玉蘭花園項目,卻存在疑因“沖業績”而違規強制業主交房,甚至工程質量不合規等現象。《紅周刊》記者瞭解到,目前該項目因未通過綜合驗收即交房的行為已被濟南市住房和城鄉建設局房地產市場監管處責令整改,但相關違規問題仍未解決,目前二期項目約有六棟樓的業主被強制交房。

談及代建業務模式的未來,上述業內人士認為,由於目前全國城鎮化率有近60%,土地十分稀缺,加之房地產金融政策和調控政策日益收緊,日後拿地的將多數為龍頭房企,小房企拿地的概率在慢慢降低。而龍頭房企又擁有自己的品牌優勢和開發模式,沒有小房企那麼強烈的代建合作方面的需求,同時代建業務自身商業模式又存在一定弊端,發展空間十分有限。

記者瞭解到,濟南市住建局房地產市場監管處已經於2019年5月29日就項目方的違規交房行為下發了責令整改通知書,通知書表示,上述項目存在的未經綜合驗收備案交付的行為違反了《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省房地產開發項目竣工驗收備案辦法》,並責令項目公司儘快完善手續並向業主做好解釋和安撫工作。不過,三個月過去了,項目方至今仍未完成相關綜合驗收手續。

值得一提的是,《城市商品房預售管理辦法》規定,由於開發企業的原因,承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的,除開發企業和承購人有特殊約定外,開發企業應當承擔違約責任。據綠城玉蘭花園項目業主介紹,5月底以來就陸續有業主在開發商施加的壓力下收了房,但由於房屋沒有通過綜合驗收,業主們無一能夠順利辦理產權證。按照以上《管理辦法》的規定,綠城及其合作方是否應對此承擔違約責任?

記者還瞭解到,該項目三期工程處於在建在售狀態,四期工程(玉園)也進入了宣傳階段,但二期工程卻被曝存在虛假宣傳、嚴重減配等情況。據業主介紹,最初簽訂合同時項目方曾以一期項目的樣板間為宣傳樣本,並宣稱二期項目是一期項目的升級之作,二期的價格也比一期高很多。但二期項目的大門建設、兒童游樂設施、綠化等卻與項目方最初的承諾有著天壤之別,業主們雖然嘗試採取各種方式進行維權但均未成功。

“代建業務存在的最大問題是商業模式不夠市場化,代建方在項目中幾乎是零風險的,投資方與代建方達成合作關係後,所有的風險都在投資方身上,代建方的工程進度與工程質量情況對其自身幾乎沒有影響。在這種情況下,工程自然會存在很多瑕疵。同時,也正是由於代建業務模式不夠市場化,更易產生權責不分明的現象,激發責任主體間的爭議。”

對此,財經評論員嚴躍進向記者表示,由於地產開發的周期較長,一期項目整體優於二、三期項目的情況確實較為普遍。項目在分階段開發並出售的過程中,一期項目與二期項目的關係很重要,如果開發商沒有落實好“一房一價”制度,導致在相同的定價標準下二期項目嚴重減配或者與一期項目差異較大,進而引發業主維權的話,極有可能對後續項目的銷售形成一定的衝擊。

綠城房地產建設管理集團有限公司董事長李軍曾在2018年的博鰲房地產論壇上表示,形勢逼著開發商進行快周轉、控成本、降標準,房屋質量也越來越差,明後年(2019年、2020年)可能迎來中國房地產行業投訴和維權高峰期,他還稱一直勸身邊的同事這兩年不要買房。如今一語成讖,綠城代建似乎也卷入了這場“維權高峰期”。

對此,有資深業內人士分析稱,在經歷今年上半年的土拍熱之後,杭州、蘇州、武漢等熱點城市加大了調控力度。當前各地樓市調控政策都沒有鬆動的跡象,確實會使產品力較強的項目無法釋放高溢價優勢,壓縮利潤空間。而對於綠城這類品牌口碑較好的房企而言,項目質量維權事件的爆發也確實會影響市場對其品牌價值的認可。

實際上,綠城的代建項目近年來一直頗受爭議。綠城的代建業務分為三種形式,政府安置房代建、商業代建和資本代建。雖然綠城的初衷是實現品牌輸出與輕資產運營,但從部分代建項目的維權情況來看,這一戰略決策似乎正在慢慢消耗“綠城標準”的“王牌”效應。嚴躍進提到,由於代建項目中代建方與委托方的協調成本較大、工程監理不到位,往往容易導致房屋質量問題頻出但難以追責的困境。此外,也存在部分按約代建後卻仍是原開發商負責項目建設的情況,工程建設與物業管理自然難以滿足購房者的期望,也就不得不面臨由品牌輸出變為品牌消耗的尷尬處境。

上述項目全稱為濟南“高新綠城·玉蘭花園”,由綠城中國和濟南高新控股集團有限公司(下文簡稱“濟南高新”)合作開發,屬於綠城重要的商業代建項目之一,也是對其半年報業績貢獻較大的項目之一。該項目在報告期內的收入為16.81億元,占綠城當期總營收的10.6%。據該項目業主介紹,小區部分業主的購房合同約定的交房時間為2019年5月底,另一部分則為2019年年底。

此外,隨著銀根的不斷收緊,房企下半年紛紛開啟“搶收計劃”,部分項目甚至面臨壓縮利潤降價銷售的處境。因此,對於上半年業績目標完成不佳的企業而言,下半年亦面臨著較大的競爭壓力,這對企業的業績增長與盈利提升而言都是不小的挑戰。

值得註意的是,在銷售增速乏力的同時,綠城新增貨源的土地成本卻在漸漸走高。新增土地區域同位於杭州、寧波、溫州、武漢、天津、西安等核心城市,綠城中國2019年上半年新增土地平均樓麵價卻高達1.28萬元/平方米左右,較去年同期的1.01萬元/平方米增長約27%。半年報顯示,長三角作為綠城中國的重要戰略區域,可售貨值占比高達66.3%。不過,該區域內的杭州、寧波、溫州等重點城市同樣面臨較嚴格的限價政策,在土地成本上升、政策承壓的同時,綠城也同樣面臨較大的盈利壓力。

儘管綠城中國在2018年年報中表示公司2019年整體可售貨源超過2900億元,張亞東在年初的綠城內部會議上卻將一季度銷售業績的下滑歸咎於“沒有貨賣”,並稱2019年一季度的綠城是最痛苦的。

如今第一批合同的交房日期早已過去,但工程建設卻未完工——小區內到處堆砌著水泥磚塊,沒有正常行走的道路(9月10日開始鋪設瀝青,用時一周);業主家中也未正常通水、電、燃氣,無法滿足日常生活的基本需求。

因此,從綠城上半年的銷售收入結轉情況來看,如果沒有綠城玉蘭花園項目的“違規交房”,綠城的業績下滑幅度或許還會更大。

綠城中國於近期公佈的半年報顯示,其上半年營業收入僅為186.58億元,同比下滑44.4%;凈利潤為20.6億元,同比下降11.9%。由於綠城上半年結轉的物業收入基本發生在2016年與2017年。而從綠城中國2016年及2017年的預售情況來看,其合同銷售額分別為1139億元和1463億元,銷售額同比增長率分別高達58%和28.4%。由此可見,綠城2019年營業收入的“基礎”並不差。

《紅周刊》記者註意到,在營收與凈利大幅下滑的同時,綠城中國2019年以來的合同預售情況也不算樂觀,上半年銷售增長幾乎陷入停滯。截至2019年6月30日,綠城中國總合同銷售金額較去年同期下滑1.5個百分點至743億元。

對此,有業內知情人士向記者分析稱,代建業務之所以存在工程質量問題頻發、難以追責等現象,主要是該業務模式的內在邏輯出了問題。

具體到業務層面,據記者不完全統計,雲南昆明綠城春江明月小區、山東青島即墨中航綠城理想城、山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、濟南綠城玉蘭花園等多個代建項目均因工程質量等問題存在不同程度的業主維權,其中中康綠城百合花園小區甚至有部分樓棟因違規施工被推倒重建。

張亞東曾坦言,由於受到限價政策等的限制,綠城的溢價能力體現不出來,這也是綠城目前面臨的一個巨大壓力。此外,越來越多的項目維權事件也讓綠城從昔日以產品質量為王的寶座上跌落。