政府低密度-并于九十年代初向政府建议改变土地用途作低密度住宅发展

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圖:石湖圍土地涉及地盤面積約121萬方呎,補地價21億元

地政總署公佈,該幅石湖圍土地,發展商已與政府在今年5月簽定換地協議,涉及地盤面積約121.63萬方呎,土地用途為住宅(丁類),補地價為21億元。該地將作低密度發展,樓高為3層或10.45米高,總可建樓面約48.65萬方呎,即每呎樓面補價約4317元。該財團將會興建300幢獨立屋,即每幢平均面積約1621方呎,此亦是置地香港逾十年後,在港再有發展項目。

兩大發展商早於上世紀八十年代末已收購石湖圍農地,並於九十年代初向政府建議改變土地用途作低密度住宅發展,且一直就土地收購進度,提出多個低密度發展方案,至2014年初落實發展地盤面積,該財團持有約72.4萬方呎,餘下約49.23萬方呎是政府地。之後財團因政府急於求地以解決房屋短缺問題,曾於2015年提出大幅增加土地的發展密度,以興建約29幢34至37層住宅大廈,提供約7300個單位,其後調整為26幢30至35層高大廈,約建6000個單位。

呎價計補價偏低該項目附近以至元朗區,近年已極少此類大型低密度發展項目補地價,可作參考的,只是新地2011年完成的沙埔村首期發展項目,每呎補價約3000元,和於2006年底達成補價的葡萄園二期,每呎補價約6000元。至於政府過去十年透過拍賣及招標售出的兩幅牛潭尾地皮,其中長實(01113)於2011年投得的地皮,每呎地價6548元;另一幅是澳門博彩(00880)聯席主席兼執行董事梁安琪所持公司於2015年投得的地皮,每呎地價逾1.21萬元。

因此,若僅以呎價計,該項目補價應屬偏低水平。不過,由於發展財團須負責由地盤開闢公路,連接新田公路;且須自行完成排洪排污,及污水處理等多項基建工程等,都使建築成本大增,連補價在內,每呎樓面成本會高至約萬元水平,而現時附近的葡萄園等洋房的二手呎價,只約1.2至1.4萬元,故有關補價應屬合理水平。

新地(00016)與置地香港爭取元朗牛潭尾石湖圍農地近三十年後,終與政府達成換地協議,改為低密度住宅發展,涉及補地價21億元,每呎樓面地價約4317元。

不過,由於難以獲地區人士及政府部門支持,在2018年底撤回有關申請,並隨即加速跟政府完成低密度發展的換地磋商。